מאת : אורן מזרחי
1. 30% מימון מבנק מסחרי ו70 % משכנתא :
הבנק לא יודע מהיכן לקחתם את הסכום הראשוני ,אתם מציגים זאת כהון אישי ואת השאר מהבנק . עסקאות אלו כדאיות אם יש מספיק רווח מהעסקה לכסות את שניהם .
2. מימון ממשקיעים
אפילו שאין לכם כסף כרגע.. אתם יודעים שאתם יכולים לרכוש נכס ששווה מעל 4,000,000 ש"ח ?
אני אסביר לכם איך...
השיטה היא לעשות מחקר כמובן, לבדוק לפחות 50 נכסי נדל"ן, ולבנות תוכניות עסקיות למעניינים שבהם .
שכוללות : ת.מזומנים, אופי העסקה, מיקום, ביקוש והיצע לדיירים , מחיר, תשלומים, רווחים ועוד...
לדוגמה : חבר שלי מצא בניין קומות עם 12 יחידות דיור, באזור בפיתוח בת"א, שעלה לו 4,000,000 ש"ח , עם הכנסה חודשית ממוצעת של 42,000 ש"ח , לאחר תשלומי המשכנתה, ביטוח והוצאות אחרות, יצא לו רווח חודשי נטו של 16,000ש"ח ואפשרות לשדרוג מחירי השכירות . . .
כיצד הוא מימן את העסקה ?
הבעיה הגדולה עם סכומים כאלה היא המקדמה, המקדמה נראית מפחידה לרוב האנשים, 400,000 ש"ח רק למקדמה!
ועוד משכנתה של 3,600,000 ש"ח ללא הריבית.
איך מממנים את המקדמה?
התשובה היא מינוף, שימוש בכסף של אחרים.
משקיעים.
הכינו תוכנית לנכס שכוללת מחיר ,אזור , שכירות קיימת ,אפשרויות פיתוח , אפשרויות שדרוג ופרסמו מודעה, שאתם מחפשים מימון לעסקת נדל"ן.
אתם לוקחים על עצמכם, את המשכנתה של ה-3,600,000 ש"ח
(ועם הערבויות והנכסים המתאימים, הבנקים יתנו לכם את ההלוואה)ומגייסים את המקדמה ואת עלויות הסגירה מהמשקיע או המשקיעים.
המשקיעים מספקים לכם 400,000 ש"ח ורוב הסיכויים הם שתוכלו לשכנע את המוכר לממן בעצמו את עלויות הסגירה (עו"ד, שמאי ועוד...), ואתם לוקחים על עצמכם רק את המשכנתה עם העלויות החודשיות.
תחשבו על זה, לבניין יש 11 יחידות דיור, אם תספקו למשקיע 1 יחידת דיור בתמורה למקדמה שהוא שילם, שבשבילו זה מציאה . בשבילכם זה עסקה של 100% מימון.
ובשביל המוכר זה מכירה מעולה.
זוהי דוגמא אחת לשיתוף פעולה עם משקיע בשיטת win win .
כולם מרוויחים.
בהצלחה
http://www.anglo-saxon.co.il
אורן מזרחי
אורן מזרחי
